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不動産に係る用語
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はじめに
はじめに
◎そもそも任意売却とは、法に定められた手続きである競売とは異なり、手続き自体が法定されていません。
しかし、金融機関側は、当然のこととして、法的枠組みの中で、手続きを進めていきます。
売買の仲介として実務を行う私が、常日頃感じていることがあります。
それは、任意売却の当事者であるお客様と金融機関との、知識や経験に基づく情報及び体系的な知識の格差です。
日々業務として貸出金回収に携わる方と、おそらく初めて経験なされる、まして精神的ストレスを伴うお客様側とでは、当然の事かもしれません。
任意売却及び不動産に関する最小限の用語を記載いたしますので、売却手続きを行うか否かの判断材料、手続きを行う中での、内容のご理解に、わずかでもお役になれば幸いです。
以下、用語を記載いたしますが、不動産に係る言葉の一部になりますこと、何卒ご了承下さい。
少しずつではありますが、順次、追加してまいります。
不動産の購入時から(時系列）
不動産の購入時から(時系列）
用語説明の前に・・
用語
【用語】<読み方> 説明文 (関係法令)
【不動産】土地及びその定着物(建物）。建物以外の土地の定着物（例：塀、樹木等）は、土地の一部分。土地、建物以外の物は、すべて動産。(民86)
【付合】<ふごう>動産が、不動産と付合した場合は、不動産の所有者が、その所有者。例えば、建物の内外を遮断する建具（例：雨戸、入口ガラス戸、建物増築部分）、取り外し困難な庭石など。付合の時期を問わず、抵当権の効力が及びます。(民242、370)
従物は、建物備え付けの備品で、独立の動産。(例：ｸｰﾗｰ、畳、ふすま、取り外しの容易な庭石等)。
原則、抵当権設定後の従物には、抵当権の効力は及びませんが、設置したままの売却であれば、おのずと所有権は喪失します。（従物は、主物の処分に従う。民87）
【金銭消費貸借】<きんせんしょうひたいしゃく>民法に規定があるのは、消費貸借(民587)ですが、現在では、消費貸借といえば、ほとんどが金銭消費貸借。お金の貸し借りの事です。借主だけが、義務（返還義務）を負う、金銭債権。銀行と契約の当事者関係になるのが、住宅ローンの、金銭消費貸借契約です。
【期限の利益】住宅ローンは、月々の分割払い。月々の支払日が、期限です。期限が到来するまで、債務者は、支払いを請求されない利益。(民136)
【抵当権】―お客様が、住宅ローンを組んで、マイホームを購入した場合―
銀行（抵当権者）は、担保不動産の引渡しを受けず（お客様（債務者、抵当権設定者）が、居住中）に、いったん債務者に、債務不履行があった場合＝お客様の期限の利益が喪失した場合は、マイホームを任意売却、または競売にかけて、その代金から優先して弁済を受けること(民369)
つまり、抵当権は、目的不動産の交換価値＝不動産価格を把握する物権（物に対する権利）
被担保債権（上記の場合住宅ローン）を担保するための物権ですから、被担保債権の存在が前提であり、権利を行使（任意売却、競売）する際は、被担保債権の債務不履行が大前提です。
〔実務〕抵当権は、現に存在する金銭債権（上記の場合は、銀行から借りた住宅ローン）はもちろん、将来発生する金銭債権を被担保債権として、設定することができます。
銀行から、住宅ローンの融資を受ける際は、殆どの場合、保証会社が、債務者の保証人になります。
債務者が、上記記載のように、債務不履行した場合、銀行が、保証会社に弁済を求めます。保証会社が、保証債務を履行し（代位弁済）、債務者に対しての求償債権が生じます。その求償債権を担保するケースが殆どです。よって、任意売却の窓口は、保証会社になります。
【所有権】物を全面的に支配する物権＝所有物を、自由に使用、収益及び処分する権利（民206）
【登記】一定の事項を、社会に公示するために、公開された公簿（法務局）に記載する事
＊民法177条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従い、その登記をしなければ、第三者に対抗することができない
【当事者】特定の法律関係において、直接の関係人。たとえば、不動産売買契約における売主買主。
当事者とその承継人以外は、第三者。
【利害関係人】法律関係の当事者ではないが、その法律関係によって利益・不利益を受けるもの。
例えば、任意売却の場合、登記上にあらあれる全ての抵当権者、差押権者。また、連帯債務者、保証人。
〔実務〕競売手続前の任意売却手続きに入る際、担保物件をお売りになるという当事者としてのご意志をいただき、売買の仲介として、専任媒介契約を締結（不動産会社と）いたします。その場合でも、所有権登記はまだ売主様にありますので、上記の様に、自由に、使用できます。
買受希望者が出現した場合、不動産会社が、売買の仲介人として、利害関係人と売買代金の配分協議を行います。同時に、不動産会社が、売買契約の内容を売買の当事者（売主買主）と調整いたします。
配分協議内容及び売買契約内容が成立すれば、売買契約を締結し、売主様は、所有権を移転する義務が生じます。
【督促】金銭債権の場合、強い意志を持った、請求行為。
【催告】金銭債権の場合、かなり強い意思を持った、債権者が、今後行う内容の通知。
【期限の利益の喪失】たいへん大切な言葉です。民法に規定されるが、金融機関との借入の際、設定契約等で、該当する範囲を拡大して記載されています。（読まれた方は殆どいないかと・・）
住宅ローンの場合は、期限の利益が喪失すると、月々分割払いの約定が反故となり、債務者は全額一括払いの義務が生じる。一括払いが出来ない場合（現実には出来ないケースが殆どですが・・）、抵当権者は、抵当権を実行（競売申立）できる権利が生じる（権利行使をするしないは別として）。
〔実務〕住宅ローンが滞った場合の金融機関の動き（支払いが無い場合、順次）
①お電話等で、支払いの請求行為
②支払いが無い場合は、督促状の送付
③銀行より催告書(内容証明郵便）で、期限を設定して支払い請求。期限までの支払いが無い場合は、保証会社に対し代位弁済の要求及び法的措置移行の通知
④保証会社より、催告書（内容証明郵便）で、期限内の弁済請求、支払いが無い場合は、期限の利益喪失予告、代位弁済予告、法的措置への移行の通知
＊金融機関ごとの違いはありますが、概ね上記の通りです。
連続して、支払いが滞った場合、差異はありますが、①から④までほぼ６ヶ月位。
